Opublikowano: 23 stycznia, 2023
Właściwie każda budowa – zwłaszcza domu czy innych budynków mieszkalnych – zawsze stanowi poważne przedsięwzięcie. Nie tylko pod względem budowlanym, ale również prawnym. Dopełnienie wszystkich formalności koniecznych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę daje inwestorowi niezbędne poczucie bezpieczeństwa co do legalności prowadzonych prac. Bez tego może okazać się, że inwestor zostanie obciążony poważnymi karami, a nawet nakazem rozbiórki – z pewnością zaś koniecznością legalizacji samowoli budowlanej. Jak więc przygotować się do procedury uzyskiwania pozwolenia budowlanego?
Uzyskanie pozwolenia na budowę – najważniejsze informacje
Uzyskanie pozwolenia na budowę domu czy innego rodzaju obiektu, które mogą być realizowane jedynie na podstawie tego dokumentu, jest skomplikowanym procesem. Samo pozwolenie stanowi decyzję administracyjną, a więc może zostać wydane wyłącznie po spełnieniu określonych przez prawo przesłanek. Jednocześnie, aby rozpoczęcie budowy było legalne, pozwolenie to musi zostać uzyskane przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac zmierzających do realizacji inwestycji. Przy czym chodzi tu oczywiście o uzyskanie przez decyzję charakteru ostateczności, a nie samo jej wydanie czy doręczenie wnioskodawcy. Warto o tym pamiętać, aby nie rozpocząć prac budowlanych zbyt szybko.
Poza tym wniosek o pozwolenie na budowę – który zawsze należy złożyć do właściwego organu administracji – zostanie rozpatrzony tylko wówczas, gdy zostaną do niego dołączone odpowiednie dokumenty. Ich lista jest ściśle określona przez przepisy prawa. Dlatego urzędnicy nie mają prawa żądać niczego, co nie zostało w nich zawarte. Jednak należy pamiętać, że to, jakie dokumenty musi zgromadzić inwestor jest uzależnione od tego, jaki obiekt chce zrealizować. Zasada jest prosta: im bardziej rozbudowana i skomplikowana budowa, tym więcej formalności trzeba załatwić. Od czego więc – po upewnieniu się, że zgłoszenie budowy domu nie będzie wystarczające – rozpocząć starania o pozwolenie na budowę?
Od czego rozpocząć starania o pozwolenie na budowę?
Pierwszym krokiem, który należy podjąć przed budową jest pozyskanie w tym celu odpowiedniego gruntu. Właściwie kwestia ta jest oczywista, jednak przed uzyskaniem praw do działki, które pozwalają na rozpoczęcie inwestycji, trzeba się dobrze zorientować czy jest ona dopuszczalna na danej nieruchomości. Najlepszym sposobem na osiągnięcie tego celu jest zapoznanie się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten, uchwalany przez gminę, precyzyjnie określa jaki rodzaj zabudowań może zostać zrealizowany na danej działce. Niestety, w Polsce jedynie niewielka część powierzchni kraju pokryta jest miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, co z kolei stanowi sporą przeszkodę przy realizacji inwestycji budowlanych. W takich okolicznościach najpierw trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
W przypadku, gdy nieruchomość, którą jest zainteresowany inwestor nie została objęta postanowieniami planu miejscowego, podstawą do rozpoczęcia starań o pozwolenie na budowę jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W niej organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) określa co i na jakich zasadach może zostać wzniesione na określonej nieruchomości. Trzeba pamiętać, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest właściwie dopiero wówczas, gdy inwestor ma tytuł prawny do gruntu. Jednak – zwłaszcza w przypadku dobrej znajomości odpowiednich przepisów prawa – bez większych problemów można oszacować, jakie są szanse pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku o wydanie omawianej tu decyzji. To z kolei jest niezwykle istotne zagadnienie także przy poszukiwaniu odpowiedzi na pytanie ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę.
Warunki zabudowy mogą zostać ustalone wówczas, gdy planowana inwestycja dobrze wpisuje się w już istniejącą infrastrukturę. Mówiąc nieco obrazowo: na osiedlu domów jednorodzinnych nie można wybudować fabryki, natomiast w dzielnicy przemysłowej niedopuszczalne jest realizowanie inwestycji mieszkaniowych. Co prawda w wielu przypadkach trudno jednoznacznie określić, czy rzeczywiście dane zamiary budowlane będzie można podjąć na działce nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednak praktycznie zawsze możliwe jest osiągnięcie dużej dozy prawdopodobieństwa w tym względzie.
Dokumenty, które należy zgromadzić, aby uzyskać pozwolenie na budowę
Pozwolenie na budowę – koszt uzyskania tej decyzji jest ściśle związany z zakresem dokumentów, jakie trzeba zdobyć przed złożeniem wniosku w tej sprawie – wydaje się tylko wówczas, gdy inwestor dopełni wszelkie formalności przewidziane przez prawo. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć warunki przyłączenia inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i energetycznej, a także stosowną dokumentację geodezyjną. Chodzi o naniesienie obrysu projektowanego budynku na mapę sytuacyjno-wysokościową i o sporządzenie projektu zagospodarowania terenu. Do tego zaś potrzebne jest uzyskanie wypisu z rejestru gruntów. Po przeprowadzeniu tych czynności sporządza się projekt architektoniczno-budowlany inwestycji.
Nadto, w pewnych okolicznościach uzyskanie pozwolenia na budowę wymaga wcześniejszego otrzymania pozwolenia wodno-prawnego, a także pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych w obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
Gdzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę?
Wniosek o pozwolenie na budowę domu lub innego obiektu, którego wykonanie jest dopuszczalne tylko pod warunkiem otrzymania takiej decyzji należy złożyć do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Jest nim starosta powiatu lub prezydent miasta, gdzie budowa ma być wykonana. W samym wniosku inwestor musi podać wszystkie swoje dane, a także dokładną lokalizację przyszłej inwestycji i jej rodzaj. Ponadto do wniosku należy dołączyć szereg załączników, w tym m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego; oświadczenie wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; oświadczenie projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Natomiast to, ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę zależy przede wszystkim od przebiegu samej procedury oraz od obciążenia pracą urzędu, do którego złożono wniosek. W pierwszej kwestii należy pamiętać, że sprawa ta toczy się zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, a wnioskodawca ma w niej status strony. Maksymalny termin na rozpatrzenie omawianego tu wniosku wynosi 65 dni. Jednak termin ten może zostać przedłużony np. w przypadku, gdy wniosek okazał się niekompletny. Stąd im lepiej zostanie on przygotowany, tym większe szanse na szybkie załatwienie sprawy. Warto odpowiedzieć jeszcze na pytanie: ile jest ważne pozwolenie na budowę? Zgodnie z przepisami, pozwolenie na budowę zachowuje swoją ważność przez trzy lata – licząc od uprawomocnienia się decyzji.
Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?
Aby ustalić ile kosztuje pozwolenie na budowę trzeba zliczyć koszty administracyjne oraz sporządzenia samego projektu budowlanego. Na sam projekt należy wydać średnio od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Wszystko zależy tu od preferencji inwestora oraz tego, czy korzysta on z gotowych wzorców, czy też życzy sobie sporządzenia indywidualnego projektu. Oczywiście druga z tych opcji jest dużo droższa. Natomiast, jak chodzi o koszty administracyjne, to należy liczyć się z następującymi wydatkami: około 600-700 zł za mapę do celów projektowych; 50 zł za kserokopie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego; 50 zł za mapę lokalizacyjną; 30 zł za wypis z księgi wieczystej nieruchomości. Należy także wnieść opłatę skarbową od wniosku, która wynosi 1 złoty za każdy metr kwadratowy powierzchni budynku – przy czym nie więcej, niż 539 złotych.
