Opublikowano: 17 lutego, 2023
Wprowadzone kilka lat temu ograniczenia w obrocie ziemią rolną do dziś budzą spore kontrowersje. Przez nie sprzedaż działki rolnej jest – z formalnego punktu widzenia – sporym wyzwaniem. Obowiązujące przepisy prawa zakładają, że co do zasady nabywcą ziemi rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Tego rodzaju transakcja na rzecz kogokolwiek innego jest traktowana jako wyjątek od tej reguły. Z jakimi formalnościami trzeba się liczyć przy sprzedaży działki rolnej i jak je sprawnie załatwić? Kluczową kwestią jest odpowiednie przygotowanie wymaganej dokumentacji.
Kiedy można sprzedać działkę rolną?
Zasady sprzedaży oraz zakupu ziemi rolnej reguluje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej przepisami bez żadnych ograniczeń można sprzedawać grunty rolne o powierzchni do 1 ha. Nieruchomości rolne o większej powierzchni są objęte różnego rodzaju ograniczeniami w obrocie, chyba że w sprawie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych we wskazanej ustawie. W sumie jest ich kilkanaście. Warto pamiętać, że bez żadnych ograniczeń zbywca może przenieść własność ziemi rolnej na rzecz swoich bliskich, jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Mniej problemów może przysporzyć np. umowa kupna / sprzedaży działki rolnej w przypadku nieruchomości położonej na obszarze górniczym.
Ograniczenia ustanowione w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczą także nabycia ziemi rolnej na w wyniku dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, działu spadku, podziału majątku wspólnego małżonków, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w konsekwencji podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Tym samym wyjątki od zakazu swobodnego obrotu są liczne i pozwalają na ominięcie skomplikowanych procedur. Warto więc sprawdzić, czy w realiach danej sprawy istnieje szansa na sięgnięcie po nie.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki rolnej
Jeżeli nie zachodzą żadne wyjątkowe okoliczności, sprzedaż i zakup ziemi rolnej mogą nastąpić właściwie jedynie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, udzielanej – w formie decyzji administracyjnej – na wniosek uprawnionego podmiotu. Wniosek ten ma prawo złożyć zbywca nieruchomości rolnej, jej nabywca, osoba zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne lub utworzyć gospodarstwo rodzinne, a także uczelnia. Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki rolnej – a więc najpierw do uzyskania wskazanej zgody do tej transakcji – zależą od tego, kto dokładnie wnioskuje do Dyrektora Generalnego KOWR.
W każdym przypadku do wniosku należy dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej, odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – o ile taki plan został uchwalony i obowiązuje. Jednak to nie wszystko – trzeba jeszcze pamiętać o dokumentach związanych z konkretnym przypadkiem.
Jeżeli o zgodę na sprzedaż działki rolnej ubiega się jej zbywca, to musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży jej rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości, a w wyniku nabycia ziemi nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zbywca musi dołączyć do wniosku o świadczenie o tym, że nie miał możliwości sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu oraz podać ustaloną cenę sprzedaży.
Rozpoznanie wniosku o zgodę na sprzedaż
Złożenie wniosku o zgodę na sprzedaż działki rolnej uruchamia postępowanie toczące się według regulacji Kodeksu postępowania administracyjnego. Gdyby okazało się, że wniosek jest niekompletny bądź nie została uiszczona należna od niego opłata skarbowa, organ wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków. Jeżeli wniosek będzie zawierał wszystkie elementy i załączniki wymagane przez prawo, Dyrektor Generalny przystąpi do jego rozpoznawania. Niestety co do zasady ustawodawca nie sprecyzował dokładnie, w jakim czasie ma nastąpić wydanie decyzji. Kodeks postępowania administracyjnego stanowi, że sprawy wymagające przeprowadzenia czynności wyjaśniający powinny być załatwione w ciągu miesiąca. Natomiast sprawy skomplikowane w ciągu dwóch miesięcy.
Doświadczenie pokazuje, że im lepiej zostanie przygotowany wniosek, tym większe szanse na to, że zostanie szybko rozpoznany. Wszelkie błędy bądź nieścisłości w treści wniosku, bądź dołączonych do niego dokumentach powodują konieczność podjęcia dodatkowych czynności w sprawie, co znacznie wydłuża całą procedurę. Natomiast strony przyszłej umowy sprzedaży zawsze mogą rozważać zawarcie – w formie aktu notarialnego – przedwstępnej umowy sprzedaży. Dzięki niej – o ile zgoda na transakcje zostanie wyrażona – strony mogą mieć pewność, że dojdzie do sprzedaży. W przeciwnym razie ten, kto uchyli się od sfinalizowania transakcji, będzie musiał zapłacić odszkodowanie.
Podatek od sprzedaży działki rolnej
Sprzedaż działki rolnej jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zbywca może uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości rolnej. Nie musi go opłacać, jeżeli działka wchodziła w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni większej, niż 1 ha, a równocześnie sprzedaż nie spowodowała utraty przez działkę charakteru rolnego. W takich okolicznościach podatek PIT nie musi być płacony, nawet kiedy zbywca sprzedaje działkę wcześniej, niż po upływie pięciu lat jej nabycia.
Z omawianego tu zwolnienia podatkowego można skorzystać pod warunkiem złożenia deklaracji w urzędzie skarbowym. Bez tego prawo do ulgi przepada. Warto podkreślić, że urząd skarbowy i tak dowiaduje się o transakcji, gdyż jest o niej informowany przez notariusza sporządzającego dokument, jakim jest umowa kupna czy sprzedaży ziemi rolnej. Stąd, prędzej czy później, poprawność zapłaty podatku bądź złożenia na czas deklaracji zostanie sprawdzona. Nieprawidłowości w tym obszarze skutkują nałożeniem obowiązku zapłaty podatku wraz z odsetkami, a niekiedy również grzywny.
